Tasas de interés de préstamos hipotecarios únicamente

Tasas hipotecarias nacionales de hoy

Mucha gente piensa en los préstamos hipotecarios con intereses únicamente de la misma manera que piensa en el pájaro dodo. Exótico y extinto. Pero esta especie particular de préstamo hipotecario todavía camina por la Tierra, y su número está creciendo.

Los préstamos hipotecarios de interés único son uno de esos productos hipotecarios que fueron muy populares durante la burbuja inmobiliaria, pero que prácticamente desaparecieron después del estallido de la burbuja. Pero muchos prestamistas ahora los están ofreciendo nuevamente.

Sin duda, esto es definitivamente lo que se consideraría un producto crediticio “exótico”. Una hipoteca de solo interés no es para todos. Pero para ciertos tipos de prestatarios, particularmente aquellos con ingresos sustanciales pero irregulares, son casi ideales.

¿Qué es un préstamo solo con intereses?

Los préstamos de solo interés son aquellos en los que solo tiene que pagar los cargos por intereses. No tiene que pagar el préstamo en sí, por un tiempo.

Cuando usa un préstamo hipotecario de solo interés para comprar una casa, generalmente tiene entre 5 y 10 años en los que solo tiene que pagar los intereses. Después de eso, debe comenzar a realizar pagos hacia el principio del préstamo. Sin embargo, a muchos prestatarios les gusta refinanciar en ese momento con otra hipoteca de solo interés, para que puedan seguir haciendo solo pagos de intereses.

Entonces, ¿por qué harías eso? ¿Quién nunca querría pagar el principio de su préstamo y acumular capital en su casa?

Muchos prestatarios de alto patrimonio neto, por ejemplo. No quieren inmovilizar un montón de dinero en una casa cara, prefieren invertirlo y ganar dinero para ellos. Tener una hipoteca de interés solo les permite hacer eso, sin dejar de aprovechar los beneficios de cualquier aumento en el valor de la vivienda cuando llega el momento de vender.

Y dado que los intereses que se pagan hasta el primer millón de dólares en deuda hipotecaria son deducibles de impuestos, una pareja adinerada que utilice un préstamo hipotecario de solo interés puede cancelar la mayor parte de sus costos de vivienda. No es un mal negocio.

Hay otro tipo de prestatario para el que los préstamos hipotecarios de interés único tienen mucho sentido, y es alguien con ingresos sustanciales pero irregulares, tal vez un propietario de una pequeña empresa o un vendedor que obtiene la mayor parte de sus ingresos de comisiones o bonificaciones.

Para este tipo de prestatario, una hipoteca de solo interés les permite hacer pagos mensuales mínimos cuando lo necesitan, y luego hacer grandes pagos contra el principio del préstamo cuando ingresa el dinero. Todavía están pagando el préstamo, están simplemente haciéndolo en pasos irregulares.

Otros tipos de préstamos hipotecarios con intereses únicamente

No es necesario utilizar una hipoteca con intereses únicamente para comprar una casa. De hecho, el tipo más común, uno que está fácilmente disponible para los propietarios promedio, es la línea de crédito con garantía hipotecaria, o HELOC.

Los préstamos con garantía hipotecaria son un tipo de hipoteca, porque están garantizados por su casa como garantía. Los HELOC generalmente se configuran como préstamos solo con intereses durante el período de retiro, cuando puede pedir prestado contra la línea de crédito. Solo debe pagar los cargos por intereses mientras dure el período de retiro, aunque puede realizar pagos contra el principio del préstamo si lo desea.

Otro uso común de una hipoteca a interés es como préstamo de construcción, para cubrir el costo de una nueva casa mientras se construye. En estas situaciones, un comprador a menudo solicitará un préstamo solo con intereses para cubrir el costo del terreno, los materiales, los contratistas y similares. Luego, el préstamo se estructura para convertirse en un préstamo regular de amortización total una vez que la vivienda está terminada y el nuevo propietario toma posesión.

Sin embargo, durante el resto de este artículo, hablaremos de hipotecas de interés únicamente, ya que se utilizan para la compra de viviendas.

Calificar para una hipoteca solo con intereses

Debería ser evidente que, cuando se utilizan para comprar una casa, los préstamos a interés son un producto para prestatarios financieramente astutos. Sin embargo, durante los años de la burbuja inmobiliaria, a menudo se los comercializaba a prestatarios menos sofisticados que estaban calificados para esos préstamos basándose únicamente en su capacidad para realizar los pagos de intereses, en lugar de los intereses y el principio. Muchos de ellos perdieron sus hogares cuando los préstamos se amortizaron por completo y ya no pudieron afrontar los pagos.

En estos días, las hipotecas de interés solo son casi únicamente un producto de préstamo enorme, que se utiliza para comprar viviendas de alto nivel con precios superiores a los límites de préstamos permitidos por Fannie Mae y Freddie Mac. Por lo general, se estructuran como hipotecas de tasa ajustable (ARM), aunque algunos prestamistas también las ofrecen como préstamos de tasa fija.

Obviamente, los prestatarios deben estar bien calificados para recibir la aprobación de estos préstamos. Los prestamistas hipotecarios de interés único a menudo requieren puntajes de crédito de 720-740 o más y también se puede requerir un gran pago inicial, a veces el 30 por ciento o más. Pero algunos permitirán el 20 por ciento o menos, como con cualquier hipoteca, ayuda comparar precios.

Los requisitos de ingresos no varían mucho de las hipotecas regulares: los prestamistas quieren ver una relación deuda-ingresos del 43 por ciento o menos. Sin embargo, a diferencia de los años de la burbuja, no puede calificar basándose simplemente en su capacidad para cubrir los pagos de intereses; debe calificar en función de su capacidad para cubrir los pagos cuando el préstamo se amortiza por completo, tanto el principal como el interés.

Además, los prestamistas hipotecarios con intereses únicamente requerirán que usted haya demostrado reservas financieras suficientes para cubrir sus pagos hipotecarios totalmente amortizados durante cierto período de tiempo. Esto puede ser tan breve como un par de meses, pero algunos prestamistas pueden requerir reservas suficientes para cubrir los pagos durante dos o tres años.

Tasas hipotecarias solo de interés

Los préstamos hipotecarios con intereses solamente no cumplen con los criterios para hipotecas calificadas (QM) según lo establecido por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB). De hecho, esas pautas excluyen específicamente las hipotecas de solo interés. Como tal, los prestamistas que les ofrecen pierden ciertas protecciones legales que de otro modo obtendrían si se aseguraran de que el prestatario tenga la capacidad de reembolsar el préstamo. Como resultado, estos préstamos tienen un riesgo adicional para los prestamistas y sus tasas tienen un precio algo más alto como resultado.

Las tasas hipotecarias de interés únicamente no son necesariamente elevadas. En algunos casos, pueden ser solo un cuarto de punto porcentual más de lo que pagaría por un préstamo jumbo comparable con amortización total. Sin embargo, las tasas variarán significativamente de un prestamista a otro y dependiendo de cuán calificado esté el prestatario. Cuanto mejor sea su puntaje crediticio, mayor sea su pago inicial y más reservas financieras tenga, es más probable que los prestamistas estén dispuestos a ofrecerle las mejores tasas hipotecarias con intereses únicamente.

Calculadora de hipotecas de solo interés

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